一、验收房子的注意事项

1、这是收房的第一步，要注意期限。一般，开发商约定的交房时限在通知书寄出30天内，所以购房者要安排好时间。

2、接到入住通知书后，首先应判断开发商是否如期交房。若逾期交房，则应提出处理意见，并根据开发商的答复决定是否前往收房，按通知上约定的时间前往收房。

1、《竣工验收备案表》――最重要《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件。

该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。《竣工验收备案表》中的项目，只要送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责。

所以《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的，购房者有权拒绝收房。

《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺，必须作为购房合同的附件，与购房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔细审查其中的具体各款，特别注意保修期限。

我国房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

工程质量保证书是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。

商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。工程质量保证书中具体保修期限与保修范围是：地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内；屋面防水为3年；墙面、厨房和卫生间地面为1年；《住宅质量保证书》一般约定地下室及管道渗漏为1年；

墙面、顶棚抹灰层脱落为1年；地面空鼓开裂、大面积起沙为1年；门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年；灯具、电器开关损坏为6个月；管道堵塞为2个月；供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由买卖双方自行约定，并写在工程质量保证书中。

房屋在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响，或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的，根据工程质量保证书开发商应承担赔偿责任。

购买人认为主体结构质量不合格的，可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属不合格的，购买人有权退房。

《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。

5、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》

收房过程中必须要掌握一个原则：“先验后收”。即购房者一定要先验收房屋（包括验收交房必须的文件），确认无误后再签署收房文件。

“先验后收”不仅是符合商业惯例的，而且也是有法律依据的。房屋的对价是房款，消费者只要付清房款，或者按照合同约定支付相应比例的价款，就履行了合同的义务，开发商就应该交房。而在房屋交付以前，业主有权先验收房屋：

要求开发商出具《实测面积测绘报告》，根据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积，核对其与销售面积是否存在误差，误差率的范围有多大；若实测面积误差超出3%，可以中止收房。

1、房屋检验没有问题的：按实际验收情况填写《验房交接表》等相关文件。在这个记录表上，应把检验情况逐一记录，凡是无法确认的事项，则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。若发现问题，则如实记录下来，并要求发展商限期处理。

2、如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《验房交接表》中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。

3、发现问题，买卖双方可协商解决，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间（一般不超过30天）。

4、对发现的问题要详细在验楼表上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。

以下问题，购房者在买房、收房过程中会经常遇到，特别经常遇到此类的咨询问题，把关键注意事项列出，提醒消费者予以重视，以维护自己的权益。

面积问题是消费者最为关心的内容之一，购房人买房时尤其是买期房时，一定要考虑到合同面积与实际面积可能出现误差这样的问题，并在签订合同时以附加条款加以防范。

1、商品房合同面积与实测面积存在误差，这一直是个焦点问题。

消费者常常因面积问题出现纠纷而处于被动局面，建议购房人在购房合同中对相关可能出现的问题详细进行约定，以维护自己的权益。

2、开发商有时能利用公摊、面积测量侵占购房者的合法利益，还不易被发现。

正确测算房屋面积，是专业人员的工作，一般购房者根本无法完成。其次，面积测量的人工操作特点，正常误差都难以避免，一些开发商在使之产生人为偏差侵占购房者一、两米面积轻而易举。

再有，由于消费者相关知识掌握不够，使得购房过程中信息不对称，开发商很容易偷梁换柱，把非公摊的面积加入公摊之中。

面积误差：根据有关规定，买卖双方因设计变更造成的实测房屋套内面积或建筑面积（含公摊面积）与房屋买卖合同约定面积不符的，按照合同约定处理。合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算房款；

2、面积误差比绝对值超出3%，购房人可要求退房。开发商应在买房人提出退房之日起30日内退还已交房款，并支付已付房款利息。如购房人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由购房人按照约定的价格补足。

面积误差比超出3%部分的房价款由开发商承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由开发商返还购房者，面积误差绝对值超过3%部分的房价款由开发商双倍返还买受人。

通常情况下，房屋验收的条件有：房屋必须有质检部门核发的房屋质量合格证明。按照有关规定，房屋交付使用前，必须要经区级房屋质检站验收合格，才能允许住户居住。在查验此合格证件后，住户自己也要对房屋进行质量检查，发现问题要及时解决。

凡竣工的工程，一般须做到"五通一平"，即煤气、上水、电热、污水、路通，一平即楼前6米、楼后3米场地要平整，不准堆积建材或杂物，以确保进出安全。要做到燃气表、电表(单元表)、水表三表到户。

室内清扫干净，水池、水盆、粪桶、垃圾道、门窗、玻璃、管道清理干净，无污物，达到窗明地净，地漏、雨水等处无堵塞杂物。

高层住宅楼生活供水系统，必须具有卫生防疫部门核发的用水合格证。高层住宅楼电梯，必须具有劳动部门核发安全运行合格证。高层住宅楼消防供水系统，必须经消防部门检验合格。房屋应按图纸、文件要求达到设备齐全，功能可靠，手续完备。

参考资料来源：百度百科-房屋验收

二、李金海的事迹

九年外埠施工，赢得硕果满枝。世纪之交的2000年之夏，豫西遭遇百年不遇的持续高温，强烈的湿热湍流象生了根，固执地在苍莽的丘陵山地间徘徊不去，然而就在这热浪漫卷之中，时任国家交通部部长黄镇东、副部长张春贤和河南省政府领导李成玉等领导，却不约而同地莅临视察了由北京城建亚泰公司承担施工的河南省高速公路建设样板工程—三灵高速公路3A标段，并明确指示要在全省范围内学习3A段精神，推广3A段经验。

一时间，北京城建集团声名鹊起，品牌效应使他们在激烈竞争市场中一骑绝尘，在中原建设市场创下了骄人业绩。是谁创造了奇迹？

惊诧间，不由得让人们的目标投向了旌旗猎猎的城建亚泰公司，投向了3A段项目经理李金海。由城建亚泰公司项目经理李金海负责施工的三灵高速公路3A段，全长9.5公里，途径6个行政自然村，北临黄河，地势起伏不平，沟谷最大落差达45米，宽度达150米，随时出现的水穴、塌陷等给施工带来很大难度。为了打好这一场硬仗，负责项目施工的李金海在3A段项目管理中，将现代企业管理理念和半军事化管理方式巧妙融合，形成了独特的管理机制。细和严是管理模式的基本特点，细，体现着完整，科学和精巧，严，则充分保证公平、效率和秩序。对他工程的要求是“质量好、速度快、形象美”。

为此，他制定了内部控制目标比交通部颁发的标准要严1—2个百分点，他要求公路施工摒弃粗放的陋习，重视细节和过程，力求使每一项工程成为精品。他常说，“一项大的工程实际上就是一个人文景观，不但要实用，还要长远着眼，使其与自然环境相和谐，给人以现实的美感。”为了体现这种追求，在高速公路涵洞通道施工中，他将片石砌筑深化设计为长方形糙料石勾凹凸缝法，简称涵洞砌石“双眼皮勾线法”，这一做法不仅得到了业主和设计单位的认可，还被作为施工标准在河南省高速公路全线推广。

时任国家交通部领导张春贤说：“你们北京城建人把修建天安门广场通道的砌石功夫带到河南高速公路涵洞施工中来了，使高速公路的规范化施工大大前进一步”。

在洛三灵高速公路3A合同段工程中，湿陷性黄土构成了复杂的山谷，给施工生产带来很大难度。结合工程特点，他确定了湿陷性黄土路基施工工艺、无接缝模板等十余项科研选题，其中，由他主持完成的“湿陷性黄土地基处理及路基填筑加固处理技术”，荣获建设部2004年度“中联重科杯”华夏建设科学技术三等奖。“程序型计算器在高速公路测量中的应用与研究项目”，受到北京市鉴定委员会高度评价，该项成果达到了国内同行业先进水平。

由他负责施工的洛三灵高速公路3A合同段，2000年被河南省交通厅评为精品样板工程。河南省交通厅组织全省百余家施工单位到现场观摩学习，不仅为城建集团公司争得了荣誉，还为城建亚泰公司赢得了良好效益。继洛三灵高速公路3A合同段工程后，城建亚泰公司在河南省又相继中标了洛阳至界首、驻马店至信阳、新乡至郑州桥梁等32公里高速公路任务。李金海1996年后相继担任了京沈高速公路、洛三灵高速公路3A合同段、驻信高速公路第七合同段工程技术负责人、项目经理等职务。

。2001年担任城建亚泰公司副经理以来对新郑高速公路桥梁构件厂建厂和山西汾柳高速公路等工程施工进行了重点协调与指导。在外埠，他一干就是9年，9年来，他抛家别子，舍小家顾大家，炼就了一身过硬本领，总结推广了外埠施工项目管理法，掌握了高速公路和桥梁施工的技术精髓，共计完成了54.7公里高速公路，47座涵洞桥梁，完成施工产值4.4亿元，上缴费用2200万元，所施项目全部赢利，赢得硕果满枝。

潜心经营企业，走改革发展之路。2006年6月，李金海同志出任北京城建亚泰建设工程有限公司总经理以来，带领公司一班人，锐意改革、积极开拓市场，严格工程现场管理和企业各项经营管理，使企业各项工作平稳有序进行。

公司承担或参施了奥运村D2区、京会花园酒店、国办秘书局办公楼、新华社新闻大厦、昌平南环大桥、国家博物馆、国家大剧院、朝阳公园沙滩排球主赛场钢结构、老山小轮车赛场、六环路天然气、东方华府、世华国际、地铁五号线雍和宫地铁站、中国计量科学院研究所实验基地、平谷金叶园四合院、亮马河、北苑路、北土城路热力工程等一大批重点工程项目，施工领域遍及国内14个省市，并在国外承担施工了中国驻尼日尔大使馆等国际工程项目，取得了良好的经济效益和社会效益。

2006年，公司中标合同额12.75亿元；荣获省级以上优质工程奖9项（不含与集团承包部共创项目），占集团公司获奖总数（87项）的10.3%；有15项工程顺利通过市评优组的验收，占集团公司申报长城杯工程总数（101项）的14.9%；创建北京市文明安全工地10个，其中自创8个，与集团承包部共创2个，占集团公司创建北京市文明安全工地总数（57个）的17.5%；

职工人均年收入首次突破4万元，完成或超额完成了企业各项经济技术指标。公司目前拥有房屋建筑、市政公用、建筑装饰装修、文物保护、园林古建筑、起重设备安装钢结构等7个国家一级资质和国际工程承包资质，企业施工能力与市场竞争力大幅度提升。

同时，公司企业改制工作也取得了突破性进展。8月24日，公司与合作方签订了资产重组合作意向书。2006年12月9日，在公司召开的二届十二次职代会上审议并高票通过了《公司股权结构调整员工安置方案》。公司的企业改制财务审计和资产评估工作已基本完成，企业改制资产重组工作进入了实质性阶段。